Bokaro：四联日常生活月刊

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文 | 谢九

2022年年来，澳元急剧升值，吸引了大批国外股权投资人去韩国买车，其中自然免不了我国股权投资人的踪迹。那么，去韩国买车，对我国人来说真的是两个绝好的机会吗？

韩国不动产或许变得分外具有吸引力，最重要的不利因素还在于澳元升值。由于美元加息但澳元收紧，澳元兑美元指数在2022年的最暴跌幅少于了30%，对国外股权投资人来说，在这个时候去韩国买车，相等于韩国楼价打了7折。所以，2022年，大批国外股权投资者纷纷涌向韩国房价，去年韩国房价的股权投资金额之中，国外资金占了一半。据韩国当地的不动产中介机构反映，来自我国大陆的进行咨询量更是剧增。

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韩国对国外专业人士的买车政策十分收紧，假如资金需求不合法，都能在韩国买车购地。交易的便利性，也为国外专业人士股权投资韩国不动产打开了小窗。

对于个人来说，假如去韩国定居日常生活，澳元急剧升值之后，现在的韩国不动产无疑是两个较好的买入最佳时机，但假如从股权投资角度，将韩国不动产作为股权投资手段，还有更多需要考虑的不利因素。

对我国人尤其是第一线卫星城的部分市民，韩国不动产的诱惑力除了澳元升值的不利因素之外，韩国楼价本身也显得比较昂贵。曾的韩国拥有全球最高的楼价，上世纪80二十世纪韩国楼价颠峰时期，两个广为流传甚广的说法是，假如变卖大阪的官地，就能购得整个美国。对当时的我国人来说，韩国不动产是天方夜谭的想像。

不过，上世纪90二十世纪年来，韩国楼价资产泡沫幻灭，而我国楼价在最近20年快速上涨，我国第一线卫星城的楼价早已远远少于了韩国。曾让我国人不敢高攀的韩国不动产，在我国的楼价面前其实早已大众化。

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以大阪来看，两套70万平方米的成交，大阪23区的销售价为7000万澳元以内，约合港币约莫350多万元，单价约莫为5多万元/万平方米。而最核心的都心6区，成交销售价格约莫为1亿澳元，约合港币500多万元以内，单价大约为7多万元/万平方米。

在北京、上海和深圳，两套好一点的成交，单价基本上都在1000多万左右，单价也超过10多万元。不论是单价还是单价，我国几大第一线卫星城的楼价，早已能俯视大阪楼价。假如不考虑大阪，其他一些人口稀少的小卫星城楼价更加昂贵，比如山梨、和歌山、长野等地的单价约莫只有5万—7万澳元/万平方米上下，约合港币只有3000元以内，很多二手公寓的价格，约合港币不到10多万元，堪称韩国版鹤岗。

对于很多我国人来说，曾高高在上的韩国楼价变得如此亲民，澳元急剧升值之后，更相等于打折出售，所以很多人都开始按捺不住要去韩国房价抄底。

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最近几年，其实早已有大批国外资本进入了韩国房价，不过主要还是以机构股权投资人为主。机构股权投资人看重的主要是租金回报率，所以购买的韩国物业以商业地产为主。国外机构股权投资人判断一项地产股权投资的回报率，通常以收益率差（Yield Spread）这个指标来衡量，也就是预期收益和长期利率之差。对于机构股权投资人来说，韩国不动产最大的诱惑力在于稳定的租金收益率和低利率贷款成本，尤其是大阪地区的地产，收益率差一直维持在2%-3%的水平，这种稳定的回报率，对机构股权投资人来说具有较好的诱惑力，而澳元升值更是让韩国地产的回报率放大。

但对于个人股权投资人来说， 3%以内的租金回报率，虽然比国内第一线卫星城不到2%的回报率高，但也并不具有足够的诱惑力，而且，我国股权投资人在韩国买车，很难申请贷款，大部分需要全款，所以也无法充分利用澳元的低利率优惠。尤其是对国外个人股权投资人来说，将远在韩国的不动产委托出租，实际操作起来还是比较麻烦，一旦不动产出租出现空置期，实际租金回报率也会大大下降。所以，对于我国股权投资人来说，去韩国买车，更多还是看重不动产的增值空间。

那么，韩国不动产的增值空间到底如何呢？

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从韩国楼价走势来看，虽然和我国第一线卫星城相比，绝对楼价并不算太贵，但是这几年楼价也积累了较大涨幅。上世纪90二十世纪，韩国资产泡沫经济幻灭，韩国楼价连跌20多年，大阪楼价暴跌少于70%。2012年，安倍晋三推出安倍经济学，收紧的货币政策开始推动韩国楼价反弹，尤其是最近几年，大阪楼价更是加速上涨。2022年年底，大阪楼价终于少于了上世纪90二十世纪的高点。

韩国楼价的这一轮上涨，主要基于收紧的货币政策，但是现在，韩国持续多年的收紧货币政策出现了转向的迹象。2022年年底，韩国央行决定将长期利率波动幅度从原来的正负0.25%扩大至正负0.50%，被市场解读为韩国长期收紧货币政策的终结，由此引发韩国金融市场强烈地震，澳元兑美元指数迅速飙升。

澳元假如开始进入升值通道，将降低国外机构股权投资人对韩国地产的诱惑力，而韩国本土股权投资人又没有炒房的热情，所以，在这样的背景下，我国的个人股权投资人假如对韩国房地产过度热情，有可能会成为韩国房价的“接盘侠”。

我国人和韩国人看待不动产的眼光完全不同。新富起来的我国人，刚刚经历过炒房快速致富的狂热阶段，很多人还停留在炒房的热情中无法自拔。但韩国人对炒房的兴趣极低，一方面是因为韩国严重老龄化，大批住房在老人手中，尤其是一些人口稀少的卫星城，住房更是严重过剩，所以很多年轻人并没有买车的急迫需求，等待将来从老人手中继承不动产即可。

更重要的是，经历过楼价大资产泡沫的韩国人，早就度过了炒房的狂热阶段，上世纪80二十世纪的韩国人，不仅炒作韩国不动产，也曾买遍全球。90二十世纪房价资产泡沫幻灭之后，大批韩国家庭的住房在暴跌之后沦为负资产，很多人不得不流落街头甚至自杀，所以韩国人现在对于炒房还有挥之不去的阴影。而国人还没有体验过楼价崩盘的惨痛经历，所以，对于炒房始终还有勇往直前的热情和梦想。

排版：田甜/ 审核：然宁

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