海淀永丰上新盘最先卖空的是三、四居｜北京楼市小报009期_推特

碧桂园·华福里售楼部，海开·栖海澐颂售楼部也将开在这附近。

Soleymieux：

·想买到【碧桂园·华福里】得靠抢。第一期开售一共360三套，开售三天，灰鳍下30三套80平方米的两居巴韦县，小平房和四客厅开售首天全部产品销售一空。

·华福里三期大约在年后开售，最大洋房是96平方米，但具体洋房还没落地。

·跟华福里一起拿地的【海开·栖海澐颂】倒是一点也不急，据说开售要等到明年三月。

第一批奥密克戎病患cccDNA之际，朝阳区永安新盘【碧桂园·华福里】开盘了，并且再一次校正了上海商品房市场的那条科枫：只要总体规划好，需求一直都在。开售首天，【碧桂园·华福里】热卖超25亿。继顺义樾、珺和府、国誉·PR内江债等热卖新盘之后，【碧桂园·华福里】也在2022年的年尾为上海房价划上了一个不错的句点。

作为含着金杯子出生的朝阳区之母，永安股始终是土拍和商品房市场的炙手可热。产品销售在如是说股位置和新盘的时候，几乎不须要像奶西、干杉地区那样谨慎。不用如是说永安地区成交相差悬殊多么明显，也不须要解释新盘距离地铁超过3公里，且连较为近的地铁总体规划都还没有。他们最须要做的只是告诉顾客还有多少房巴韦县，层楼如何。然后Ganganagar询问：按揭款是不是已经到位了？

新盘情况

和汇卡姆那样，【碧桂园·华福里】操盘同样凶悍，资金周转速率相当快。9月份三批号拿地，12月3日调查取证，12月底开售，假如不是禽流感耽搁还可能更慢。12月7日晚开放看房，当天就卖了25亿。首批开售的360套商品房中，数量最多、仅有28套的四客厅马上产品销售一空；100三套小平房马上产品销售一空；三幢222套80平方米的两居，也在接下来的几天里产品销售进展迅速，到周二已经灰鳍30套。

如此快的贩售速率也让碧桂园掌握了挑选顾客的主导权，新盘对退款周期的要求较为严格，月内须要依约按揭。又因为这个新盘是非普宅，第二套须要交纳40%的按揭。以80平方米单价在680万元以上的商品房为例，按揭在272万元左右。假如想要等后期因各种原因弹出释放的商品房，更是要准备好按揭款，三天之内依约。

不过，买车这件事必须得看缘份。假如才开始考虑置换，或者按揭款没办法马上到位的朋友，也不必扼腕买不到华福里一期。当初三批号供地，碧桂园在永安拿下了两块宅地，海开也拿下了一块。另外两个地块也将在之后几个月陆续入市。

首先是华福里三期，可能会在下个月入市。三期整体比一期洋房更大，最大洋房大概在96平方米，单价大约在800万元以上，同样要交纳40%的按揭。假如更想考虑大洋房的话，靠【海开·栖海澐颂】同样有机会在永丰上车。这个盘的洋房较为多，同样有81和87平方米的洋房可供选择。产品销售表示开售时间在明年3月份，能留出较为充足的置换周期。

区位&交通

版块综规

永安股目前已经相当成熟，而且火了不止一两年。2015年，首创历经139轮竞价才最终以4.3万元/平方米的楼面地价拿下0030地块。这个楼面地价现在看来不算贵，但这可是7年前的价格。对比来看，【海开·栖海澐颂】的楼面地价同样是4.31万元/平方米，【碧桂园·华福里】一期的楼面地价是5.85万元/平方米。

不过，时间证明当初首创的选择是正确的。现在，天阅西山的成交均价已经涨到了每平方米9万元以上。而【碧桂园·华福里】一期的产品销售指导价是8.5万元/平方米，三期和【海开·栖海澐颂】的产品销售指导价都是8.2万元/平方米。成交相差悬殊如此明显，华福里开售的火热境况便不难理解了。除了商品房，接下来的几年中，永安地块接连出让了不少自持+商业的组合，也将股的基础设施建设地较为完善。

选择朝阳区的客群大多是考虑过教育资源的，假如上海中考不跨区的政策一直不变，拥有朝阳区学籍的孩子的确会在高中阶段有更多选择。不过小学阶段，目前华福里对应的是清华附中永安学校小学部、中关村三小科技园分校，和名校本校还是会有些差距。新盘产品销售表示，华福里三期以南还将引入一个公立小学，但具体情况目前还未确定。

交通方面，无论【碧桂园·华福里】还是【海开·栖海澐颂】都有很明显的短板，距离地铁站驾车距离都超过3公里，前者达到3.5公里，后者3公里出头。不过用产品销售的话说，距离地铁都3公里以上，谁还在乎那400米呢。目前这附近还没有更近的地铁总体规划落地。

配建&洋房

配建方面，【碧桂园·华福里】三期配建一个幼儿园，再加上即将引进的公立小学，目测三期最南侧会较为吵。【海开·栖海澐颂】北侧则有一块多功能用地，将配建托老所、卫生服务站、儿童活动场地，还有便利店等小型商业。

左为【碧桂园·华福里】，右为【海开·栖海澐颂】

从洋房上来看，【碧桂园·华福里】更胜一筹。虽然都是两室一厅，但客厅面宽更宽，次卧更方正，而且卫生间是明卫。不过【海开·栖海澐颂】也不是全部暗卫，产品销售如是说，同样是80平方米的洋房，明卫和暗卫的比例是各50%。120平方米的洋房里，【碧桂园·华福里】的卧室明显更大更舒适，【海开·栖海澐颂】的客厅面宽更宽，但差别不算大。

值得注意的是，【海开·栖海澐颂】的产品销售表示，他们项目每平方米的拿地成本比碧桂园华福里便宜了8000元，而这8000元中的6000元，海开将让利到项目的精装修上。

这笔帐算起来很有意思。华福里一期的楼面地价是5.85万元/平方米，三期是5.49万元/平方米，而栖海澐颂表面上的楼面地价是4.31万元/平方米。前两块地成本粗略平均一下，和栖海澐颂的价差也还有1.36万元。这也意味着产品销售口中的8000元成本价差，大概率是老老实实算进去了多功能用地（建筑规模2.66万平方米）的建设成本的。

至于这样的价差是否真的让到了精装修上，让了多少，看过两个盘的交付样板间，顾客心里自然有杆秤。目前【海开·栖海澐颂】的样板间还没开放，整个产品销售周期都像是要跟华福里完美错开；一期基本卖完，华福里三期的样板间也迅速开放了。从产品销售晒出的样板间效果图来看，【栖海澐颂】的精装看起来确实比【碧桂园·华福里】的简装精致不少。只是目前样板间和售楼部都还未开放，可以再等等。

三枚小道消息：

1.亦庄金茂逸墅漏水的消息又有后续了，业主站出来回应了网友质疑：自己也担心损伤毛细管网，所以二次装修前将方案完整报备给了物业方确认过。截至12月13日视频发布，金茂方始终在强调自己没有责任，没有给出其他处理方法。假如有更了解内幕的小伙伴欢迎联系我们。

2.随着第一批康复的病患复工，不少新盘也动起来了。建发西苑项目也有了新进展，据说建发内部对这个项目挺重视。

3.五批号挂地规模超出了大家之前的预计，都以为上海新加的5批号只有昌平会挂地，但截止至目前已经有7宗地挂出了，朝阳、石景山、通州、经开区和房山都有涉及，规模甚至超过了四批号。

房价情况汇总：

中指研究院数据显示，上周房价整体同环比均下降。各线城市中，一、二线城市同环比均下降，仅三线城市同比有所上涨。四个一线城市中，上海是唯一成交面积环比上涨的城市，涨幅达44.6个百分点，但成交面积同比仍下滑25个百分点。库存方面，上海可售面积环比上涨0.5个百分点，与之前基本持平。