本报记者 余燕明 上海报道

经历了漫长的修复期，叠加近期央行、银保监会等多部门连续释放利空经济政策，上海房价已火速回升。

周瑜找房统计数据研究中心统计统计数据表明，去年9月，上海增建商品房成交量达至了7487套，同比下降了近39%，同比涨幅较8月扩大了约15个基点；同比下降了1.5%，这是阔别两年后，上海增建商品房成交量再度同比隋东亮。

“展望后市，随着地产商风险化解工作取得成效，加之9年末中央连出房贷利率、财税折扣等三条重磅利空经济政策，为房地产业消费市场注入信心，预计今年10月上海商品房成交量仍有下降空间。”周瑜找房统计数据研究中心一位分析师称。

除了商品房消费市场成交量同比、同比均已隋东亮，上海成交消费市场在去年9月也延续了较低关注度。次月，上海全市二手货写字楼成交量达至了14329套，比去年8月的13920套快速增长了2.9%，比去年9月的12575套快速增长了13.9%。而在去年8月，也是阔别两年后，上海二手货写字楼成交量同时实现了同比再度隋东亮。

商品房、成交消费市场衰退企稳以后，传导并助推了土地消费市场回升。去年9月下旬，上海市完成了第三批次分散土地储备，本轮推出的18宗地块全部成交，无一流拍，总体成交溢价率为6.06%，高于去年前两批次分散土地储备4.46%、5.35%的总体成交溢价率。

上海房价火速回升，受惠于改善换房更为强势。依照仲量联行的统计统计数据，2022年前三季度，上海中高档写字楼消费市场累计成交量创下过去五年以来的最高值。其中第四季度，上海中高档写字楼消费市场成交量达至了1709套。尽管经历第二季度的销售量小高峰之后，第四季度成交量小幅回落，但较去年同期持续快速增长，同比快速增长97.1%。

“随着传统消费市场旺季的到来，地产商将紧抓产品销售节点，更进一步加大推盘力度，预计今年中高档写字楼新增供应将维持高位，并助推消费市场成交情绪。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示。

商品房消费市场环同比均已隋东亮

中指研究院的统计统计数据同样表明，上海房价在“金九”上涨明显，次月增建商品房成交占地面积接近67平方米，同比上涨了39%，同比亦快速增长了2%。

克而瑞研究中心的统计统计数据表明，一线城市在去年9月展现出了很强的韧性，尤其是上海延续了较低的消费市场关注度，继续受惠于改善换房相对强势，单周增建商品房成交占地面积为79平方米，同比上涨了37%。

“十四”八月份，有关政府机构统计数据表明，上海增建商品房成交占地面积为2.2平方米，同比下降了87%。不过，上海商品房成交占地面积在国庆长假期间大幅下滑，主要受备案延迟影响。

依照调研统计，去年“十四”八月份，上海商品房消费市场关注度持续升温，假期中上海主力在售商品房工程项目配售现房达至了1495套，配售占地面积约为17平方米，同比上涨了115%，热卖工程项目分散在昌平、昌平、顺义。

“目前房地产业经济政策持续宽松，消费市场信心逐渐回升。”米阳表示，“地产商仍以减少销售量、快速回笼资金为首要任务，采取价格折扣措施拉动销售量。”

周瑜找房统计数据研究中心方面指出，去年9月，上海地产商降价促销活动力度有所加大，商品房总体成交价格更进一步被拉低。统计统计数据表明，次月上海商品房成交均价为45357元/平方米，同比上涨了8.18%，同比涨幅较上月减缩9.01个基点；同比也同时实现了止涨转跌，涨幅为3.52%。

从9月上海地区商品房的成交整体表现上看，昌平区商品房成交量仍然位列领先地位，次月商品房成交561套。昌平和昌平两个区的商品房消费市场也整体表现不俗，分别成交了526套和443套，位列地区第二、第三。与此同时，延庆、密云、密云、平谷4个郊区及东城区在9月的商品房成交量处于偏低水平，单周成交量均低于100套。

从成交量变化上看，9月上海半数城区呈现下降态势。其中，由于东城区8月成交基数小，次月涨幅明显，同比上涨1000%；东城、密云两个区次月成交热度下降也较为明显，成交量较上月均达翻倍现房。

从各大地产商9月在上海消费市场的产品销售业绩上看，11家地产商营业额突破10亿。其中，市政建设产业发展凭借多个热卖中高档工程项目，助推产品销售业绩领跑，9月同时实现营业额51.43亿；华润置地再居榜二，9月同时实现营业额32.99亿；保利地产紧随其后，营业额为32.26亿；中海地产和保利产业发展的产品销售整体表现也较为亮眼，单周营业额均超20亿，分别以21.57亿和20.81亿跻身前五。总体上看，央企、国企9月在上海消费市场的热度较低，且揽金能力很强。

去年9月，上海市区有18个商品房工程项目获取预售证，分布在顺义、丰台、昌平等10个地区。政府机构统计数据表明，次月商品房批准上市房源数量达至了6883套，同比上月上涨11.4%，同比上涨40.4%。

同时，上海在9年末供应量更进一步累积。9年末，上海商品房供应量为111065套，同比下降2.05%，同比涨幅较上月减缩5.71个基点；同比下降16.58%，同比涨幅较上月减缩4.07个基点。从帕西基周期性上看，9年末帕西基周期性为19.1个月，较上月延长了0.4个月。

成交、土地消费市场轮动衰退

去年9月，部分重点布局在上海的典型地产商营业额转入正快速增长，也佐证了上海商品房消费市场在“金九”已火速回升衰退。

依照相关房地产业研究政府机构公布的统计数据，上海国资产业发展商市政建设产业发展（600266.SH）在去年9月的合同营业额为55亿，同比快速增长了74.1%，同比快速增长了301.5%。去年前三季度，市政建设产业发展累计合同营业额预计今年达至了373.7亿，同比快速增长了17.1%。

另一家上海国资产业发展商保利地产（600376.SH）在9月同时实现签下占地面积33.57平方米，同比减少了47.38%；单周签下金额72.69亿，同比减少了20.11%，以价换量的产品销售策略取得了明显成效。

重点投资布局于上海的保利产业发展（600048.SH）在去年9月同时实现签下金额383.95亿，同比减少了6.6%；次月，中海地产（00688.HK）北部大区录得合同营业额77.67亿，同比快速增长了53.83%，同比快速增长了381.53%；华润置地（01109.HK）华北大区在9月同时实现签下金额433.18亿，同比减少了26.91%。

成交消费市场与商品房消费市场具有很强的联动效应，去年9月，上海成交成交量延续了较低关注度。

周瑜找房统计数据研究中心统计统计数据表明，在房价信贷环境较为宽松的背景下，上海成交消费市场整体表现更为稳健，9月成交量同时实现“四连升”走势，且同比升势大幅走阔。次月，上海二手货写字楼成交量达至了14162套，同比下降3.09%，同比涨幅较上月减缩9.5个基点；同比下降42.2%，同比涨幅较上月扩大36.7个基点。

中指研究院方面亦指出，去年9月，上海成交消费市场持续回升，二手货写字楼量价双升。次月，上海二手货写字楼成交量稳步回升，超1.4万套，同比继续小幅快速增长，同比同时实现年内首次快速增长。价格方面，9月上海二手货写字楼价格同比上涨0.17%，涨幅较8月有所减缩。总体上看，上海成交消费市场关注度得以延续，购房者信心逐步回归。

“从上海成交消费市场的成交走势上看，当前已逐渐由快速修复进入到稳步成交阶段，预计今年接下来成交量大概率维持稳中有升态势。”周瑜找房统计数据研究中心一位分析师称。

商品房、成交消费市场衰退企稳以后，也已更进一步传导并助推了上海土地消费市场回升。

9月下旬，上海2022年度第三批次商品房用地分散出让落下帷幕。本轮推出的18宗地块挂牌起始总价约为471.7亿，最终全部顺利成交，总成交价款达至了500.3亿，总体成交溢价率约为6.06%，要高于去年前两批次分散土地储备4.46%、5.35%的总体成交溢价率。

第三批次挂牌出让的18宗商品房用地均顺利成交，无一流拍。上海在第一批次分散土地储备推出了18宗商品房用地，最终1宗地块流拍；第二批次分散土地储备推出了17宗商品房用地，最终14宗地块同时实现成交，3宗地块流拍。

除了总体流拍率降低、溢价率提高外，地产商仍长期看好上海房价，继续保持了大举拿地布局的投资力度。

“鉴于当前消费市场信心已有所提振，预计今年上海房价在接下来四季度的成交走势将维持向好向稳态势。”周瑜找房统计数据研究中心一位分析师表示。