买到此种新房子，或可付款！占地面积暴增？辩护律师告诫……_百万个冷知识

买车是件事，买车的时候，许多人单厢查问新房子的非住宅是多少。在烟台济南，有买房者在收楼时辨认出，自己买的新房子，非住宅达46% ，接超过三分之一占地面积的新房子都被利皮扬卡摊出去了。

烟台济南：物业公司收楼辨认出超过三分之一原是非住宅

济南东海岸片区那个房地产工程项目的第三期，是三幢55层的高层建筑物建筑物，分别是56号楼、61号楼、62号楼，去年收楼。当时，饶有兴致赶过来收楼的物业公司们，都辨认出他家的新房子变大了。

买房业主：你家房产证占地面积是128.35万平方米，套内占地面积不到70万平方米。

买房物业公司：这是110万平方米的新房子，实际使用占地面积应该是59.25万平方米。

物业公司们反映，根据买房Hathras销售人员的说明，住宅小区属于高层建筑物建筑物，考虑到避难层、升降机高度等因素，非住宅可能会达到31% ，所以签订买房合同时是按照那个标准来排序的利皮扬卡。但令人没想到的是，最终收楼时的利皮扬卡常数却远远超过31% ，经过相关职能部门的调查，这三幢楼的分担常数均在46%以内。

在当地相关职能部门的一份申明中，明确说明：该工程项目56号楼分担常数为0.465，61号楼分担常数为0.461，62号楼分担常数为0.463，引致利皮扬卡建筑物占地面积较大的原因，主要是这三幢楼46层以下砖墙宽度为60cm，47层及以内砖墙宽度为40cm，依据《不动产量测规范》明确规定，建筑物墙面三分之一占地面积需扣除非住宅内。此外，这三幢楼有三层公用基础建设综合楼不扣除受分担占地面积，因此引致分担常数相比其他住宅住宅小区偏大。

对于这样的说明，物业公司们极难接受。在他们看来，100多万平方米的新房子，抢到暴增了超过三分之一，造成每个洋房都非常违和，家里要购买最合适的红木家具家用电器都存有许多问题。

本报记者随后联系了那个工程项目的地产商，值班人员听明勃然大怒后，直接接起了本报记者的电话。

而济南东海岸片区相关职能部门则表示，目前相关情况仍在预处理中。

非住宅长久以来明确规定未明沃洛韦齐区纷争 △中央电视台财经《经济信息播送》栏目音频

对非住宅的疑惑，在许多买房者心中都存有。到底什么是非住宅？又该如何排序呢？

非住宅制度在我国存有已久，2001年施行的《商品房销售管理办法》，明确了商品房建筑物占地面积由套内建筑物占地面积和分担的共有建筑物占地面积组成。

具体来说，套内建筑物占地面积＝套内使用占地面积＋套内砖墙占地面积＋阳台建筑物占地面积。而公用建筑物占地面积一般由两部分组成：一是升降机井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公用综合楼和管理综合楼建筑物占地面积；二是套（单元）与公用建筑物空间之间的分隔墙以及墙面（包括山墙）砖墙水平投影占地面积的三分之一。

简单来说，如果升降机和公用设施这样的公用空间以及走廊、过道等越多，那么利皮扬卡常数自然也就越大。

非住宅在多大范围内算是合理，国家目前并没有明确的明确规定，在实际操作过程中，这一点往往容易产生纷争。

非住宅排序复杂信息公开化程度不高

一般情况下，一个住宅住宅小区的利皮扬卡数据，需要经过以下程序：一个是设计单位的图纸测算，一个是主管职能部门对利皮扬卡的核算，在工程项目竣工后，测绘职能部门还要对不动产占地面积再进行一次测算。目前，涉及利皮扬卡量测，我国共有《不动产量测规范》和《建筑物工程建筑物占地面积排序规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现非住宅排序不透明等现象。

商品房预售制增加利皮扬卡不确定性

此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通买房人只能被动地从地产商等处了解信息，这也为最终抢到房屋的非住宅增加了不确定性。

房屋占地面积暴增超3％买房人有权退房或受补偿 △中央电视台财经《经济信息播送》栏目音频

目前，国家对住宅的非住宅并没有设置上限和下限，但这并不意味着非住宅可以任由地产商随意设定。买房人在前期签订买房合同时，应该特别留意哪些关于非住宅的信息呢？

其实，在《商品房销售管理办法》中，对于房屋占地面积暴增是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照占地面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。

简单说，就是合同约定的占地面积与实际占地面积误差比绝对值超出3％时，买房人有权退房。同意不退房的，实际占地面积小于合同约定占地面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。

因此，在长期从事处理房地产纷争案件的辩护律师黄罗平看来，买房人在前期签订买房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。比如，目前地产商在售楼处都必须公开房屋占地面积预测报告或实测报告，买房者可以从那个报告中查出拟购买的房屋的相关占地面积数据，由此算出利皮扬卡比例。在必要时，买房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就非住宅及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。

对利皮扬卡有异议买房者可申请占地面积鉴定