出品/壹览商业性

作者/樊益宁

编辑/木鱼

南湖金科城开张6年了。

2016年12月，苏州南湖区迎来由此可见最大的商业性生态型——南湖金科城。当时，尽管有阿里、网易、华为等知名小型企业集中驻扎，但商业性板块一直是南湖区的软肋，而金科城的出现，为南湖的商业性市场注入了潭水泉源。

凭借着周边汇集着丰富的人文资源，以及便捷的医疗、市政等一系列生活配套，南湖金科城一举打破模王大街“四分五裂”的局面。据悉，南湖金科城开张首日，小型商场客运量超过22万人，开张两天营业额直逼2000万元。

6年间，随著南湖区商业性氛围的渐渐浓郁、风尚流行风尚的更新插值，南湖金科城凭借着与顾客的深入交往，持续不断的焕新场外国际品牌血液。此外，据联商网统计，2021年南湖金科城营业额近24亿元，同比增长55.00%。这一统计数据，标志着南湖金科城不仅在南湖商业区站住了脚，还在苏州的为数众多商业性periostracum占有着一定的话语权。

时隔七年，壹览商业性再次来到南湖金科城，并记录下了现如今的现状。

投资回报率达97%以内，工程项目日新月异

南湖金科城位处南湖商业区，是南湖商业性史上第二个全面开张的小型商业性体，也是金科地产在苏州开张的第四个工程项目。

该工程项目总建筑面积40万平方，商业性部分由14万平方百货公司及2万平方4层的商业性街组成，涵盖教育、娱乐、餐饮、服装等多种业态。客户群方面，南湖金科城3公里内，保有TNUMBERx6e、钱塘金茂、盛元慧谷、太阳国际等数个成熟金沟线。此外，浙江大学中心医院（南湖新分馆）、苏州高新实验小学、职教园区也在其辐射范围内。

2016年前，南湖商业性小型生态型仅有模王大街，虽然有许多零散的小商业性聚集地，但对当时的大多南湖人来说，消费需求始终不能尽兴。而南湖金科城的出现，不仅为顾客带来为数众多大列佩季哈区国际品牌和爆款国际品牌，还使得整座南湖商业性的面貌焕然一新。

由此可见，南湖作为一个新区，保有良好的总体规划及大量的闲置土地，是商业性大鳄们的兵家必争之地，许多新工程项目呼之欲出。在南湖金科城开张后，中赢康康谷、星耀城二期两大商业性体相继面世。随后，包括龙湖南湖海桃湾、鑫都汇等数个小型商场也纷纷开张。加上今年9月底开张的南湖恒隆百货，现阶段的南湖商业区可谓群星荟萃。

除周遭商业性的社会变迁外，过去6年来，南湖金科城附近的城市交通环境也更加完善。

南湖金科城位处古运河桥与复兴桥之间，紧邻古运河岸，江南大街、火炬大街交汇处。开张Hathras，工程项目周遭有10余条公交线路直通。其后，随著地铁4号线、6号线相继开通，最大化的实现了南湖金科城的城市交通便利性。

尤其是地铁6号线的诚业路站，C口无缝衔接南湖金科城地下一层将近四千平方米的空间，主要入口电梯直通小型商场。

再从整座小型商场总体规划来看，南湖金科城开张Hathras，进驻的国际品牌超150家国际品牌。开张两个月后，商城内正常经营店面数近300个，开张率达到95%。

而在近期的探访中，壹览商业性发现，现阶段金科城场外共有302个国际品牌店面，其中包括7个店面正在装修中，还未开张，另有8个店面处于消防通道状态。计算下来，现阶段整座工程项目店面的投资回报率约97.35%。

统计数据显示，2021年，金科商业性的整体投资回报率达到95.3%。另据赢商网统计数据显示，且于2022上半年在上海选取的208家百货公司中，投资回报率在95%以内的占比41%，投资回报率在90%以内的占比61%，这些百货公司平均投资回报率是88.36%。

相比之下，在现如今经济形式下，南湖金科城的投资回报率已经很不错了。

紧跟消费需求风尚，引进多家流行风尚国际品牌

风尚流行风尚，科灰藓。七年初至，过去一些受人追捧的国际品牌现如今在消费需求市场中仍占有着不小的话语权，但也有许多国际品牌随著顾客喜好的社会变迁渐渐没落甚至T6670。

在这之中，百货公司对国际品牌的替换最能说明一切。开张至今，南湖金科城一直走在风尚流行风尚的前线，在与顾客不断的深度接触中，持续调整商城活力。

相较于金科集团在苏州最初开出的3个工程项目，由此可见南湖金科城的国际品牌可谓是“高配”资源。快风尚方面,除GAP和ZARA外，工程项目还集齐H&M、UR、MUJI、UNIQLO等当时市场主流国际品牌，满足了周边商务人士、学生客户群以及年轻家庭的当季流行风尚购物之选。

餐饮方面，南湖金科城引进16个浙江首店、3个苏州首店以及一众南湖首店。其中，用“情怀和腔调”卖油条的桃园眷村、J Cafe等国际品牌，在当时不断吸引潮人前去打卡，火热一时。

此外，包括运动专业超市Decathlon迪卡侬、美妆集合店SEPHORA丝芙兰、永辉超市等店面，吸客能力也非常强。

随著时代的发展，风尚流行风尚市场日新月异，除涌现出大批新流行风尚国际品牌外，表现方式也愈发多元。商业性体作为主要消费需求载体，也在持续对标顾客所追求的风尚流行风尚。

在这方面，南湖金科城也在潜移默化的跟踪流行风尚消费需求反方向。

最显著的是，在近两年新能源汽车持续火爆下，南湖金科城也开始引进一些新能源汽车国际品牌。从壹览商业性实探情况来看，现阶段小型商场外一楼大概聚集了8家新能源汽车国际品牌，包括蔚来、小鹏、岚图汽车、零跑汽车等。

相对6年前，在茶饮咖啡方面，除传统的星巴克、茶王彪等国际品牌之外，南湖金科城还引进新茶饮头部国际品牌喜茶、奈雪的茶，以及新锐咖啡国际品牌M Stand等。服装方面，在近两年快风尚衰退下，南湖金科新引进柚丁、森林鸟等服装国际品牌。儿童服装方面，则引进儿童汉服国际品牌桃花调等。除此之外，针对电竞、二次元等圈层文化，南湖金科城在近些年还不断推出线下活动。

这些流行风尚赛事、国际品牌，都是时代的产物，反映了不同时期顾客购物的偏好。同时，这些事物的变化，也反映了时代的变化，商业性体的变化、商业性泉源的涌入。

千亿金科，正逢债务关口

6年时间中，随时代变化的不仅有南湖金科城，还有整座金科集团。

1990年，金科集团在澳门成立，创始人许健康随即成为澳门的地产大亨。1992年，许健康率领金科集团转战内地。2003年起，金科集团开始专注开发运营综合性商业性地产工程项目，并于2009年在港股成功上市。

2010年，集团将总部迁移至上海，随后开始将目光盯向一二线城市，并确立了以“上海为中心、深耕长三角”的发展战略。其后，金科地产以“住宅+商业性”生态型的拿地模式，在长三角地区快速扩张。2019年12月，金科商业性从母公司独立拆分，成功在香港联合交易所主板正式挂牌交易，成为内地商业性管理领域在港上市第一股。

2022年以来，虽然全国多地疫情反复，经济下行压力加大，消费需求活动受限，整座实体商业性备受冲击。但金科商业性的发展依旧保持着稳健性与从容性。

财报统计数据显示，2022上半年，金科商业性实现营业收入12.66亿元，同比增长8.2%；归属于控股股东净利润2.4亿元，同比增长18.2%。线上业务方面，同期全国有70个工程项目上线金科悠悠，会员总数达560.2万，线上实现销售5050万元，较2021年底提升161%。

与此同时，金科商业性还在加速布局长三角城市群，在“1+1+N”战略推动下，积极开展工程项目拓展。今年上半年，金科商业性成功外拓富阳东方茂、临安IN巷、苏州湘湖慢生活街、济源金科广场等4个工程项目，持续巩固区位优势。

截至6月底，金科商业性公司累计已开张工程项目91个，开张面积达1023万平方米。其中，金科商业性在苏州市运营的工程项目有12个，在整座浙江省运营的工程项目有40个。

相比之下，金科地产的表现就没有这么乐观。

据未经审核的年报统计数据显示，截至2021年末，金科地产约有220.23亿元的债务将在一年内到期，账面上的现金及现金等价物仅194.07亿元。公司受限资产902.64亿元，占总资产44.00%，受限比例高，因公司业态中商业性占比较高，妨碍了资产流动性。

进入今年以来，金科地产销售金额大幅下滑。统计数据显示，今年1-7月，金科地产的合约营业额为264.5亿元，较之去年同期624.85亿元，同比下降57.67%。

事实上，不止金科地产，当前整座地产行业都面临资金流动性危局。今年以来，大部分的地产企业经营性现金流为负。瑞银发布报告称，四家头部房企1-6月流出的现金，相当于其2021年底闲置现金余额的11-41%。

最后

作为一个开张将近6年的商业性体，南湖金科城一路走来，并非一帆风顺。疫情反复侵袭，线下客流受阻，南湖金科城或多或少受到一定的影响。比如，在11月7日，其公众号发消息称，因配合疫情防控要求，将暂停营业。

不过，凭借着着对消费需求流行风尚的紧密跟踪，南湖金科广场依旧受到周边居民的欢迎。

长远来看，南湖金科城未来仍有很长的路要走。该工程项目后续表现如何，新实体Mall将会持续关注。