谁也没预见，2022年第二周A股跌幅居前的股竟是房商业地产业！据万得数据，开年第二周房商业地产业股成分股报3522.02，周跌幅+4.5%，位居金融行业跌幅首位，优于沪深300 成分股和创业板成分股。

房商业地产业金融行业高度依赖中国经济政策和消费市场需求复原，一旦房商业地产业中国经济政策再次出现货币乘数明显改善，A股商业地产股会反应剧烈。业内人士称，商业地产股本次跌幅的主要基本规律，一是预期2022年宏观调控可望继续勒维冈县，未来仍有降息内部空间；二是资金有市场风险消费市场需求，低迷的商业地产股极具高性价比。

更有乐观券商分析师认为，随着身陷负债中国经济危机民营企业商业地产商快速出清，2022年中下半年商业地产股基本面将再次出现反转，应关注头部商业地产商和产业链的股权投资机遇，尤其盈利与融资能力强的国资委商业地产商。

分歧始终都在。商业地产反转是真的到来？还而已大资金短期纷乱？实际上，现阶段基金并没有把商业地产作为建仓主流赛车场，主要疑虑是中国经济政策和消费市场需求约束，及消费市场波动大。

无疑，商业地产股最差劲的关键时刻已经往后！业内预计今年，2022年是商业地产复原年，2023年是降落年。中信证券报告称，现阶段商业地产市场风险快速溢出的情况结束了，房商业地产业消费市场的经营主体行为扭转局势了，消费者信心有恢复迹象，境内债券消费市场也适当放开

发展史怎样诠释

发展史始终在重复，而已表达方式相同罢了。例如房商业地产业金融行业，是怎样走出上行周期性的？

居安思危，发现在每场周期性中刺激点都相同，手段各有不同，但结果房价大涨，商业地产进入牛市。2008-2009年因外部金融中国经济危机冲击带来中国经济上行，房商业地产业消费市场资金面不足，只好税收、按揭别列济夫、启动4万亿股权投资等收紧中国经济政策向消费市场注入资金面。2014-2015年，商业地产商失序扩张导致库存量压力迅速上升，及地方负债中国经济危机共振，只好降息、降息加棚改、中国经济政策端收紧限牌陶尔岛、消费市场需求端宏观调控去库存量。

金融行业预计今年，房商业地产业的金融属性，为预防资金面中国经济危机殃及金融机构，到2022年，中国经济政策端可望勒维冈县，持续货币乘数明显改善，并着力定向收紧，重点解决中国经济危机商业地产商的保交楼，及消费市场需求端在非热点城市的货币乘数收紧。

中国经济政策货币乘数明显改善、仍有降息内部空间

2021年12月下旬，政治局全会与华北局中国经济组织工作全会相继召开，对2022年房商业地产业金融行业给出清晰峭腹。两大全会对房商业地产业的主基调都是房商业地产业依然是主导产业，要推动动态平衡和身心健康发展。

政治局全会上，把房商业地产业论述为峭腹作用：房商业地产业是主导产业，廉租房更是居民的消费。华北局中国经济组织工作全会上，则论述为：支持商品住宅消费市场更好满足买房人的合理廉租房消费市场需求，总体性标本兼治推动房商业地产业业动态平衡和身心健康发展。

东方证券研报称，在不发生系统性风险的底线以及稳增长的压力下，预期2022年可能酝酿更大力度的中国经济政策利好。

另一方面，2021年底2022年初，央行全面降息降息，动作迅速。2021年12月6日，央行全面降息，释放长期资金达1.2万亿。2022年1月20日，中国人民银行公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，分别较上一期下调10个和5个基点。

对央行下调LPR的原因，业内分析，逆周期性中国经济政策，有助缓解消费市场需求下滑和预期转弱等压力，也有利于商业地产稳预期和稳定信贷消费市场需求。受此消息影响，商业地产股及相关产业链股票大涨。

实际上，2022年1月18日国新办新闻发布会上，央行就称把货币中国经济政策工具箱开得再大一些。根据发展史规律，货币中国经济政策收紧周期性内会多次降息、降息，及此前降息幅度有限，后续仍有很大的降息内部空间。

从宏观层面看，如十四五期间，中国经济增速破5压力较大时，央行仍有降息的可能。从商业地产股看，若消费市场需求下滑压力加大、商业地产市场风险持续升温或2022年二季度企业利润同比转负，业内预测，央行在2022年再次降息的概率将大大增加。

中信证券分析称，预计今年后续还有1至2次降息的可能，时点可能在2022年3月或6月；本次降息10个基点后，预计今年未来1至2个月内消费市场将进入货币中国经济政策总量收紧的真空期，且更多的结构性货币中国经济政策、财政中国经济政策、产业中国经济政策等将逐步发力收紧。

消费市场上亦有相同观点。东北证券宏观团队称，我们需厘清，在全球资金面收紧浪潮下，我们看到的大概率而已一个短期的收紧。实际上，在2020年疫情再次出现后，货币中国经济政策收紧力度从时间和幅度看也均不及以往。中国央行整体会珍惜货币正常化的内部空间。

关注头部商业地产商和产业链：估值复原

2022年上半年是商业地产商到期负债的高峰期，商业地产商的市场风险将逐渐暴露，商业地产商在2022年的全面盈利能力必将受到影响。

据发展史经验，对商业地产股，A股消费市场比港股更注重其中国经济政策面变化。现阶段阶段已无法从基本面去解读商业地产股。业内认为，商业地产股的信用恢复，比盈利恢复更加重要。信用意味着融资能力，是商业地产商脱困的根本。

尽管消费市场需求恢复和商业地产商市场风险释放，仍需一段时间。但在中国经济政策支持下，销售与融资回暖，中国经济危机商业地产商逐步出清。业内认为，优秀的头部商业地产商，仍然具备估值上行的可能，尤其具备盈利能力、融资能力强的头部商业地产商。它们将受益于并购和再融资定向收紧，而金融行业格局优化、稳预期、稳增长的局面下，头部商业地产商也可能成为某些资金的偏好。

东方证券研报称，在消费市场销售和信用环境的双重压力下，金融行业出清可能快速，预计今年并购重组带来的超额收益或超出消费市场预期，继续看好财务安全的头部商业地产商的估值复原。

平安证券称，看好2022年商业地产股整体表现，维持优于大市评级，建议精选个股，配置短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头商业地产商。

另一方面，产业链可能更早于开发企业复苏。中信证券分析称，产业链公司可能是这轮复苏的主要受益者，比如细分领域景气度高、产品和服务竞争力强的公司，如交易服务类、消费建材、玻璃、水泥、物业管理、家居金融行业。

但现阶段，业内分歧比较大。东方证券亦认为，年初新房二手房销售都有所回落，金融行业弱复苏，并不稳固。一季度是全年销售的淡季和负债到期的高峰期，消费市场上行惯性仍在。

中信建投房商业地产业首席竺劲则称，房商业地产业股，当前整个商业地产处于商业模式和财务模型重构的过程，现阶段分歧比较大。 据了解，短期内，还没听说有知名公募基金把房商业地产业作为主流赛车场，主要是中国经济政策和消费市场需求约束，消费市场波动也比较大。

困局未破、风险仍在

需要警惕的是，商业地产股，现阶段仍面临着销售不振+商业地产商资金面的双重问题。一方面，短期内在工程款兑付和债券到期高峰的双重压力下，商业地产商仍存在负债违约风险。另一方面，大多数商业地产商资金成本上行，房价上行，盈利能力有进一步下降的风险。最后，还可能存在中国经济政策不及预期的可能。

中国经济政策回暖和信心恢复存在时滞，商业地产股短期内仍然面临阵痛。股权投资、销售存在压力和挑战。平安证券预计今年，2022年全国销售面积同比降低9.5%，股权投资同比降低2.6%。

尤其资金到位，对商业地产商自救至关重要。2021年9月以来华北局多次提及保持房商业地产业信贷有序投放，维护房商业地产业消费市场身心健康发展，但 2021 年 10 月仅个人按揭贷款单月增速反弹至 1%，国内贷款同比降幅进一步扩大至 27%，商业地产商整体到位资金同比下降 9%。可见，中国经济政策见效仍需较长一段时间。

如果2022年春季，消费市场无法如期复苏，销售将进一步承压。业内警告，当前情况下商业地产股股权投资，仍有较大的不确定性风险。

长期逻辑已根本改变：重构商业模式

中国经济危机商业地产商的现阶段处境，似乎陷入了销售下滑-资金趋紧-股权投资收缩/负债违约-评级下调-金融惜贷-购房预期悲观-销售进一步下滑的负循环困局。困局根源恰恰在于高杠杆、高周转模式不再适用，消费市场参与主体信心缺失。但短期内，模式转变与优化尚需时日，尚看不清方向。这恰恰改写了房商业地产业金融行业的竞争格局。

平安证券研报分析，在商业地产信用分层的大背景下，中国经济危机商业地产商将逐步出清，消费市场逐渐向央企、地方国企和融资能力强的头部民营企业商业地产商聚拢。这些头部企业将在融资、拿地受益，将率先走出困局并进一步扩大优势，金融行业格局将可望重塑。

原因在于，市场风险暴露，部分商业地产商评级下降，融资困难，将被动收缩股权投资，甚至负债违约。而地方国企及优质民企，在融资分化的格局下，更加受益。2021 年第一、二批土拍，基本是国企、城投参与竞拍，稳定土地消费市场，而民营企业企业受损最厉害，纷纷收缩战略。另一方面，民企在经营压力下，不惜转让开发股权，甚至退出消费市场。这进一步推动了金融行业洗牌。数据显示，2021Q4 国内房商业地产业金融行业收并购已逐步放量。

对于未来商业地产商的发展模式，用业内说法，就是实现商业地产金融行业正循环。中信建投房商业地产业首席竺劲介绍，正循环，即不靠杠杆，靠消费市场需求、靠开发运营。商业地产金融行业宏观调控核心是房住不炒，有真实的廉租房消费市场需求。正向循环，把泡沫挤掉，让商业地产商拥有合理的利润率，个人能买得起房子，而商业地产商靠资本金滚动。这就是商业和财务模型的重构。

商业地产消费市场，也将不再以规模论英雄。无节制追求规模，必然带来金融风险。实际上，现阶段去杠杆、三道红线、三稳，正向循环，都是希望商业地产商不要以规模论英雄。现阶段融资好的企业，都是运营能力比较好。商业地产金融行业，也将从原来高周转或开发时代，进入运营时代。能把资产盘活、持有楼宇，进入运营和资产管理的时代。谁利润率高、能给股东回报、运营好、对融资能力提高、对购房人能创造美好生活的环境的、有社会责任的商业模式，才是未来的主流发展模式。

商业地产股，值得关注的未来两种发展模式：有运营与轻资产管理模式，综合性的生态圈的开发商，是未来金融行业的新的趋势。竺劲称。

2022年是商业地产的复原年，2023年是降落年，业内称，这是未来两年商业地产发展的可能趋势。复原是全方位的，中国经济政策端、估值端、参与主体都有积极变化。

一方面是二级消费市场的估值复原；另一方面是中国经济政策货币乘数收紧，两次降息、降息，金融行业中国经济政策在勒维冈县；对爆雷企业接管中国经济政策、企业自身反思和自救，都在积极推进。部分企业通过股权转让、出售资产、加强融资及提前回购等方式自救。

似乎，商业地产金融行业正进入一个新生阶段。