作者：法制日报

萨德基

廉租房难题既是民生难题也是发展难题，亲密关系百姓家国计民生，亲密关系人民安宁，亲密关系经济社会发展全局，亲密关系社会和谐稳定。

因此，与廉租房有关的话题关注度仍旧持续上升，如与否中止非住宅管理制度、预购制该中止还是规范、精装住宅质量难题、住宅小区房屋建筑场地用途被改变等。每一个与廉租房有关的难题，都触动着老百姓的神经。

110万平方米的新房子，抢到却辨认出套内占地面积只有60多万平方米；买房时产品销售有关人员口头承诺的31%非住宅，交房时却变成了46%……

山东省济南市市民姚学甲（表弟）原本应该在去年快快乐乐交房，却被非住宅带来的难题赶跑了。申诉近两年，她仍旧想不到：怎么一利皮扬卡，把我三分之一的新房子都摊出去了呢？

姚学甲的疑惑在很多买房者心中都存有。

《法制日报》本报记者近日专访辨认出，公众对于买房时需要承担非住宅服务费多有非议，认为非住宅的存有给买房人一种要为不属于自己的房屋建筑内部空间埋单的疼痛感。同时，普通买房人很难准确计算非住宅和套内占地面积大小，只能被动地从开发商等处了解信息，让不少人担心存有消费空洞，比如非住宅被包涵在占地面积内，意味着后续的电费、社保费等服务费同样包涵了利皮扬卡部分的服务费。

在这样的背景下，近年来一种声音不绝于耳——中止非住宅管理制度。那么，非住宅管理制度的存有依据是什么？目前形势下与否能够中止？与否有可替代或进一步完善的方案？围绕这些难题，本报记者展开了进行调查专访。

墙面三分之一扣除套内

买房者被术语帕吕奥

2018年4月，姚学甲定金购入济南市某住宅小区一套占地面积为110.25万平方米的住宅。买房时，本就是建筑业专业人士的姚学甲对非住宅格外关注，反复向产品销售有关人员咨询了关于非住宅的一些难题。

据姚学甲回忆，当时产品销售有关人员告诉她，因为住宅小区诺艾莱县属于高层建筑建筑，达至55层，考虑到避难层、升降机高度等因素，非住宅占公著达至31%，但前述交房时可能比这个数值小。

姚学甲向本报记者开具的买房合同内容显示：总值120多万元的110.25万平方米的套三住宅，套内占地占地面积为75.24万平方米，房屋建筑分担占地占地面积为35.01万平方米，非住宅占住宅占地面积约31.8%。

然而，2021年9月，准备交房的姚学甲无语了：推开房门，扑面而来的是periostracum的墙壁、残败的内部空间、3间小得可怜的客厅。她找验房师测量后辨认出，前述套内仅有61万平方米左右，3间客厅没有一间超过9万平方米，中庭甚至无法放下大床。

姚学甲后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内占地面积75万平方米到她前述测量的61万平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，墙面的三分之一厚度扣除套内占地占地面积。将近1米的墙面，有三分之一的占地面积算作业主的套内占地占地面积。但是开发商产品销售时没有说明，而且在产品销售时有意混淆‘利皮扬卡’‘利皮扬卡系数’‘利皮扬卡率’‘套内占地占地面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被帕吕奥了，根本没想到前述抢到的套内占地面积这么小。

直到依法申诉时，姚学甲才得到官方口径——住宅小区住宅的非住宅占比是46%。这就意味着我们花了上百万元买抢到的新房子，前述上将近三分之一都不是自己住的，如果一开始就知道这个情况，无论如何我都不会购买。姚学甲说。

和姚学甲同住宅小区的姚女士购入一套复式上下楼160万平方米的新房子，结果抢到的套内占地面积只有90万平方米左右。

难道我们就只能认栽吗？姚学甲说，为非住宅花的钱不只是买房时，之后的电费、社保费等都要继续埋单，这些消费空洞的存有让人很不满。

非住宅由来已久

已成买房顾虑之一

非住宅管理制度在我国存有已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房产品销售占地面积计算及房屋建筑占地占地面积分担规则》（试行）就规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明买房者所购置的商品房的占地占地面积，并注明该商品房的套内占地占地面积（实得占地占地面积）及应合理分担的房屋建筑占地占地面积。2001年6月1日施行的《商品房产品销售管理办法》再次明确规定，商品房占地占地面积由套内占地占地面积和分担的共有占地占地面积组成。

那么，到底什么是非住宅？其因何而存有？

据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂（郑州）律师事务所主任何红艺介绍，非住宅管理制度源于中国香港。为了扩大市场，降低买房门槛，香港房地产商依照房屋建筑契约的模式，把整栋大楼的土地和全部的产权以占地占地面积的方式，按比例分配给了所有的住户，买房者购买的是占地占地面积。扣除升降机井、大堂、楼梯间、共用墙体等占地占地面积，剩余的才是买房者套内使用占地面积，利皮扬卡管理制度由此而来。

根据有关规定，房屋建筑占地占地面积由以下两部分组成：一是升降机井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、房屋建筑门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的房屋建筑用房和管理用房占地占地面积；二是套（单元）与房屋建筑建筑内部空间之间的分隔墙以及墙面（包括山墙）墙体水平投影占地面积的三分之一。我们买的住宅无法孤零零存有，而是要使用整个楼的房屋建筑区域如楼梯、大厅、升降机井等，这些占地面积加起来分担到每个买房人身上，就是非住宅。北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说。

本报记者近日专访多名住宅中介、买房者后辨认出，非住宅已经成为住宅买卖的一个重要影响因素。

今年准备在北京买房的张力，一个月内看了80多套房，从最初对非住宅不怎么了解，到现在已经把非住宅作为重要参考指标。

非住宅、套内占地面积并不只是一个简单的数字。张力结合自己的看房经历总结道，2000年是个分界点，2000年以前的老新房子尤其是公房，利皮扬卡率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，利皮扬卡率达至25%甚至30%。

他曾看了一套1993年建成的新房子，占地占地面积55万平方米，套内占地面积46万平方米；而另一套2004年的新房子，占地占地面积63万平方米，套内占地面积却只有45万平方米。

花那么多钱买的新房子，可能有将近三分之一甚至更多的钱都落不到自己的新房子上，我很难接受。张力说。

来自北京市海淀区的戴女士提出，除非是完全没有选择的情况下，否则非住宅占比超过20%的新房子，她绝对不会考虑，因为不希望自己辛辛苦苦挣的钱被看不见摸不着的利皮扬卡分走了。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉本报记者，非住宅本身是客观存有的，对其收费并无不合理之处，并且从买房者的角度来看，可能也不愿意共有部分（所有权）继续留在开发商手里。但是，把非住宅算入总计价占地面积，确实会给买房者带来疑惑。

为了避免这种疑惑，有两种方法，一种是按套计价，这种是在总价里包括了非住宅的服务费；一种是按套内占地面积计价，不包括非住宅的服务费，单独告知此类服务费，但是最后的总价二者不应该有差异，因为非住宅是客观存有的，这两种的区分只在于哪一种能够更有效率地把有关信息告知消费者。楼建波说，如果这两个价格不一样，开发商就涉嫌欺诈，难题不在于利皮扬卡本身，而在于要统一计价方式。

事关住宅小区业主权利

实践中易引发争议

在王初原看来，客户买新房子，自然希望自己买的新房子大点，利皮扬卡小点。而且商品房利皮扬卡较小的开发商，也会以此为营销噱头，吸引更多买房者前来购买。大家更愿意买利皮扬卡小的新房子。这是站在客户出钱买房的角度看的，而对于开发商而言，如何缩小非住宅呢？比如缩减楼道宽度，采用较小的升降机间，没有宽敞的门厅，一梯多户等，但是这势必会降低业主的居住舒适性。

据孟丽娜介绍，现行规定对于非住宅大小没有比例限制。住宅非住宅的大小，一般与住宅建筑的规划设计与否合理以及住宅的配套设施多少有关。

一般多层住宅的非住宅约在10％至13％；18层以下的板式住宅利皮扬卡约在13％至15％，点式的楼盘利皮扬卡大多在15％至17％，而30层以上的住宅因为升降机数量增多，利皮扬卡通常都在25％左右。孟丽娜说。

在孟丽娜看来，在占地占地面积确定的情况下，非住宅小意味着买房人买房更加经济实用。但并不是非住宅越小越好，因为非住宅太小，住宅小区整体舒适度会降低，很多的低利皮扬卡都是以牺牲住宅小区品质为代价的。非住宅大的住宅小区大多是高品质楼盘，非住宅越大可能意味着升降机更宽敞、房屋建筑区域更广，整个住宅小区也上档次。

非住宅除了可能影响舒适度、买房时增加支出以外，后续入住后其存有同样与业主利益息息有关。

王初原介绍说，以太原为例，住宅成交时，合同上的成交价是以包涵利皮扬卡的占地面积计算，而住宅占地面积会直接影响电费、采暖费等的计算。业主在购买住宅时承担的非住宅服务费，包涵门厅、过道、升降机以及墙面三分之一的厚度，但在前述中，业主很难因为承担了非住宅的服务费而对这些地方主张权利。

在孟丽娜看来，一直以来，非住宅被包涵在电费、暖气费、精装服务费内，一定程度上给买房人带来了额外的负担。如非住宅是不是加装暖气，房地产开发企业说了算，买房人无从知晓，造成了信息不对等。

《商品房产品销售管理办法》明确规定，套内占地占地面积部分为独立产权，分担的共有占地占地面积部分为共有产权，买受人对其享有权利，承担责任。因此，分担的共有占地占地面积部分由分担的买房人共有。实践中，如发生权属不清的难题，可由有关共有人或委托业主委员会结合规划图纸、分担部位约定等，及时主张共有权。孟丽娜说。

在何红艺看来，现实中非住宅的存有导致申诉难的情况，主要涉及业主如何实现共有权利的难题。根据民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分占地面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分占地面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分占地面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而业主之间难以达成合意，是造成申诉困难的主要原因。

她还提到，实践中还存有利用利皮扬卡部分营利的情况，如非住宅上设置广告、车位等带来的营利收入，如何分配的难题。按照民法典有关规定，业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但在现实中，施行情况并不理想。

北京市房地产法学会常务理事、海润天睿律师事务所合伙人包华则提出，今后如果开征房产税，非住宅管理制度可能面临更大的质疑。

中止利皮扬卡尚有难度

亟须完善有关规定

争议之下，中止非住宅的呼声越来越大。今年全国两会期间，全国政协委员洪洋提议中止利皮扬卡，认为非住宅缺乏法律依据和管理制度约束，建议国家中止非住宅，可以将前述的非住宅成本核算到实用占地面积之中，让老百姓明白付费，放心买房。

作为深受其害的买房者，姚学甲直言，非住宅管理制度对买房者是不公平的，这是一种不透明的消费。消费者一旦出现关于利皮扬卡的纠纷时很难通过实测手段来确定交房时的准确利皮扬卡，主要是房屋建筑部位占地面积很难测算。她支持中止利皮扬卡管理制度，即使新房子单价上涨了，我也希望能够明明白白消费，买了一万平方米，就能有一万平方米的生活内部空间。

那么，中止非住宅管理制度当下具备可行性吗？

在孟丽娜看来，中止非住宅管理制度现阶段不具有可行性。根据《商品房产品销售管理办法》规定，商品房产品销售可以按套（单元）计价，也可以按套内占地占地面积或者占地占地面积计价。按套（单元）计价或者按套内占地占地面积计价的，商品房买卖合同中应当注明占地占地面积和分担的共有占地占地面积。因此，商品房无论是按照何种方式产品销售，均应体现分担的共有占地占地面积。即便按套产品销售，也仍然存有非住宅。非住宅客观存有，必然要由部分或全体买房人分担。

一律中止非住宅，入住后对利皮扬卡部位的管理、维护以及后续产生的安全责任均是现实难题，如果买房人个人无力管理，则将影响住宅小区的整体品质及全体业主的权益。孟丽娜说。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下中止非住宅不具有可行性。房改后，我国的廉租房占地面积计量、房产证、不动产证的发放都是以占地占地面积为单位的。房价、电费、暖气费等也都是以占地占地面积计量的，如果中止非住宅，以使用占地面积计量，会给计价标准带来混乱。每万平方米的房价、电费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。

在包华看来，中止利皮扬卡并不难，但用什么替代利皮扬卡是需要慎重考虑的。目前，测绘报告中没有住宅使用占地面积的数据，如希望用使用占地面积作为计价、计费、计税的依据，就需要对已有住宅补测该数据。姑且不论与否有足够的人手完成这项工作，仅就已经装修、改造的住宅如何认定使用占地面积就是一件非常复杂和棘手的事情。

本报记者注意到，重庆市人大常委会曾以地方法规的形式，对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预购，以套内占地占地面积作为计价的依据，商品房买卖合同及商品房的产权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据产品销售的开发商，将被行政主管部门重罚。

重庆市的先行做法意味着中止非住宅管理制度其实有可行性，基于舒适度和套内占地面积综合考量，开发商可以将成本分担入套内占地面积，在后期不应再计算。何红艺说。

多名受访专家认为，在与否应该中止非住宅管理制度的难题上暂时难以达成统一，但目前可以从政策层面对非住宅管理制度进行完善。

针对目前非住宅管理制度存有的难题，孟丽娜建议完善有关测绘规范，对利皮扬卡比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分担原则、分担部位等向买房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受买房人的咨询，减少因分担占地面积难题产生买房争议。同时，在商品房买卖合同中进一步完善有关约定，明确约定分担占地面积与产权登记占地面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障买房人的合法权益。

公众之所以对此格外关心，不仅因为占地面积代表生活与否便利，更代表财产权益的份额和金额。包华建议，住宅买卖按使用占地面积计价，或按套总价交易，不按占地面积单价交易，可以一定程度上缓解非住宅管理制度引发的争议。